家賃滞納に悩まされている家主様へ
当事務所が問題解決をサポートいたします。
建物明渡はケースに応じて適切な解決方法が必要です
家賃滞納には様々なケースがあります。
占有者が不明であったり、脱法的な手段を熟知している常習者などのケースがある一方で、家賃滞納に合理的な理由が存在するケースもあります。家賃滞納による建物明渡は、パターン的、システム的に処理をするのが大変難しい問題なのです。
また、家賃滞納を理由として建物明渡をする際には、「損失分をいかに回収するのか」ではなく、「どうしたら損害を最小限に抑えることができるか・被害拡大を防げるか」という観点から解決策を考える必要があります。 滞納された家賃を全額回収することに力を使うよりも、一刻も早く立ち退いてもらうことが最優先と考えることが大切です。
時間が経てば経つほど被害は拡大します。
できるだけ早く相談することが、損害を最小限に抑えることに繋がります。
当事務所は、蓄積したノウハウを基に、事案に応じた適切な解決方法を提案し、家主様を確実にサポートいたします。
事案の内容により、司法書士の業務範囲を超える場合は、弁護士を紹介いたします。
滞納家賃の回収前に確認すべきことthings to check
会滞納家賃を回収・建物明渡をする際、事前に確認を要するポイントがあります。
これらのチェックをしておかないと、回収できると期待していた滞納家賃を回収できなくなることがあります。
民法169条により、賃料請求権の消滅時効は5年と規定されています。
つまり、各支払期日の翌日から5年が経過してしまった後だと、裁判で相手方に時効を主張された場合には回収ができなくなってしまいます。
訴訟を起こして勝ったとしても、相手方に支払能力がない場合には、意味が薄くなります。 裁判後の強制執行などを見据えて、相手方の経済力をできる限る調査しておきましょう。
相手方に保証人がついているかどうか、またその保証人が「保証人」なのか、「連帯保証人」なのかの違いも重要です。
単なる「保証人」の場合には、債権者からの支払請求に対して、「債務者に請求して下さい」という主張を行うことができます。
これに対して、「連帯保証人」は債務者本人とまったく同等の義務を負っているため、保証人と同じような主張を行うことはできないとの規定があります。
滞納家賃の回収・建物明渡の流れについてcollecting delinquent rent · about flow of building bare transit
どうしてもうまくいかない場合、最終的に裁判ということになってしまいますが、
裁判手続きには費用も時間もかかってしまうことを考えると、できる限り裁判以外の手続による解決を目指すのがベターな選択です。
下記は一般的な流れですが、必ずしもこの通りに手続が進行するとは限りません。
STEP 01.電話・手紙を使った督促
滞納額が大きくなってくると、賃借人も払うのがどんどん難しくなってきてしまうため、家賃滞納が発生した時には、
速やかに、入金が確認できるまで、定期的に督促を継続する必要があります。
STEP 02.内容証明郵便を使ったよる督促
実際に家賃・地代などの賃料の滞納が２か月目（２回目）になってしまった場合には、相手方に「応じなければ裁判も辞さない」という強い回収への意志を示すため、内容証明郵便を送付します。
この場合連帯保証人がいれば、その連帯保証人に対しても、連帯保証債務の履行を求める配達証明付き内容証明郵便による請求書を郵送します。
STEP 03-1.支払督促による回収
支払督促とは、金銭等請求について、債権者に簡易迅速に債務名義を取得する手続です。
裁判所に支払督促の申立を行うことにより、簡単な書類審査だけで裁判所が相手に対して債務の支払い命令を出してくれる制度のことを、「支払督促手続」といいます。
しかし、相手側が異議を申し立てた時には、支払督促は効力を失い、通常の訴訟手続に移行してしまいます。
STEP 03-2.民事調停による回収
訴訟手続によるのではなく、裁判官と2名以上の調停委員からなる調停委員会が双方の言い分を聞いて話し合い、歩み寄りを促す制度のことを「民事調停」といいます。
しかし、調停の特性上、相手方が裁判所に出頭しなければそもそも成立しませんし、調停が不調に終わるケースも多くなっています。
そのため、民事調停は、相手方の譲歩をあらかじめ期待できるようなケースで選択すべき手続と言えるでしょう。
STEP 03-3.少額訴訟による回収
60万円以下の債権などの支払請求を目的として、原則として1回の期日で審理を終え、即日で判決が言い渡される訴訟手続のことを「少額訴訟手続」といいます。
1回の期日で判決がでてしまうため、少額訴訟を起訴する時点で完璧な証拠が揃っている場合には有効な手段です。
しかし、相手方がどのような主張をしてくるのかを全て予測するのは難しいため、実際には少額訴訟ではなく通常訴訟を利用するケースが多くなっています。
STEP 03-4.通常訴訟による回収
通常の裁判による手続です。 勝訴判決を得ても相手方が滞納している家賃などを支払ってこない場合には、強制執行の手続によって回収します。
元々支払う気のない債務者とはどれだけ交渉を続けても意味がありません。それよりは、多少時間がかかる可能性があるとしても、訴訟の提起に踏み切った方が得策です。
なお、相手方の住所が不明な場合でも判決をもらうことが可能です。（相手方の住所が判明しない場合でも、公示送達により、判決をもらうことが可能です。また、もし債務者が法定の期日呼び出し状を受け取りながら、答弁書も出さずに出頭しないと、欠席裁判となり、勝訴となります。）
STEP 04.強制執行による回収・明渡
60万円以下の債権などの支払請求を目的として、原則として1回の期日で審理を終え、即日で判決が言い渡される訴訟手続のことを「少額訴訟手続」といいます。
裁判所の判決が出た後も賃借人が任意での支払や明渡を行わない場合、強制執行が行われます。
賃借人の給与や預金口座、不動産などを差し押さえて強制的に家賃を回収したり、裁判所の執行官と同行して強制的に退去してもらったりすることになります。
