相続が発生し、不動産の名義が亡くなった方のままになっている場合、相続人に名義を変更する手続き（相続登記手続き）が必要です。
ただ、そのままご家族が住み続ける等、名義を変更する必要が無ければ、亡くなった方の名義のままでも、いつまでに変更すべき等の規定は、これまで御座いませんでした。
この度、法改正により、２０２４年４月以降については、不動産の名義人が死亡した場合、相続人への名義変更手続き（相続登記）が義務化されます。
２０２４年４月以降に発生する相続だけでなく、既に相続が発生し、亡くなった方名義のままになっている場合も、対象となります。
対象になっているにも関わらず、この度の法改正を知らない方に、相続登記の具体的に必要な手続き、相続登記をせずに放置した場合のデメリット等を知って頂きたく、解説致します。
不動産所有者の相続を原因とする名義変更＝相続登記
そもそも、相続登記とは？
不動産の所有者が死亡した場合、勝手に所有者が変更されるわけではなく、法務局に対し、名義変更手続き（所有権移転登記手続き）をする必要があります。
この不動産所有者の相続を原因とする名義変更手続き（所有権移転登記手続き）の事を、相続登記と言います。
有効な遺言が無ければ、相続が発生した後、相続人全員が話し合い(遺産分割協議)をし、誰の名義にすべきかを決定します。
複数の名義人(共有名義)とする事も出来ます。
大まかな手続きの概要としては、死亡した不動産所有者(被相続人)の出生した時から死亡するまでの戸籍謄本等や印鑑証明書等の必要書類をご用意の上、遺産分割協議書に相続人全員が署名捺印し、法務局に提出する事で、完了します。
※有効な遺言がある場合は、遺言の内容に従うことになります。
相続登記手続きに際し、司法書士が出来る事
登記手続きは、法務局に対して行う手続きですが、司法書士は、法務局への様々な登記手続きの専門家です。
本日のテーマである相続登記に関しても、専門分野です。
相続登記手続きは、必要書類が不動産登記法という法律で決まっているので、戸籍等の必要書類をご自身で集めて、申請書、相続関係説明図、遺産分割協議書等の作成をご自身で行うことが出来れば、司法書士に依頼することなく、手続きを完了させる事が出来ます。
ただ、司法書士にご依頼をして頂く事で、戸籍等の収集や、申請書や遺産分割協議書の作成等を代行することが出来ます。
また、不動産の相続手続きだけでなく、預貯金の凍結解除に関する手続き等についても、手続きの代行やアドバイスを受けるが出来ます。
戸籍の収集する時間が無い方や、急いで終わらせたい方については、司法書士に依頼した方が賢明かと思います。
相続登記をしないままにしていた場合のデメリット
冒頭でも記載しましたが、現在は、相続登記については、手続きをすべき期限は設けられておりません。
例えば、父名義のご実家において、父が亡くなり、父の相続発生後も変わらずご家族が住み続ける場合は、特に手続きをする義務は無く、手続きが必要であること自体を知らない方もいらっしゃるかと思います。
不動産を売却する際には、亡くなった名義の方のままでは売れない為、相続人名義にする為に相続登記をする必要がありますが、このように相続登記をする必要性が発生した時に、手続きをする方もおります。
また、両親が共に亡くなる等、空き家となったご実家についても、まだ売ったり壊したりする予定が無いので、亡くなった方名義のままにしているご家庭もあります。
このように、相続登記をせずに亡くなった方名義のまま放置をしても罰則は無いのですが、相続登記をしないで放置をしている間に、相続人が亡くなることで更に相続が発生し、相続手続きに関与すべき人数が増えることで、話し合いがまとまらなくなったり、連絡を取れない方がいる場合には、最悪な場合、裁判手続きを利用しないと相続登記を完了する事が出来ません。
この点が、相続登記をしないことによるデメリットと言えるので、この度の法律改正に関わらず、相続手続きは、速やかに行うのが好ましいです。
２０２４年４月より、相続登記が義務化されます！
相続登記義務化の法改正が行われた背景
現在、全国各地で、空き家問題や所有者不明土地が多く存在しております。
・その不動産を買いたいのに、所有者が見付からない
・家が老朽化し倒壊の恐れがあったり、除雪の問題等で近隣住民が困っているが、所有者がわからない
このような空き家問題、所有者不明土地が発生する要因の一つに、相続の話し合いがまとまらないという事が考えられます。
遺産分割協議がまとまらずに放置されていたり、相続関係が複雑であったり、関与する人数が多くて連絡を取ることが出来ない等の理由により、空き家、空き地であるにも関わらず、ずっと亡くなった方名義になっている不動産が沢山有ります。
相続登記を義務化する事で全て解決するわけではないかもしれませんが、少なくても相続登記をせずに放置している間に、更に相続が発生して相続関係が複雑化する事は防げるかと思います。
また、相続登記によって不動産の所有権の明確化や売却時の手続きが円滑化されることで、不動産市場にも良い影響を与えるかもしれません。
相続登記義務化による法改正により変わる事
２０２４年４月以降は、相続登記が義務化されます。
４月以降に発生する相続だけでなく、既に相続が発生したものの、相続登記をせずに放置している方も対象となります。
不動産の相続が発生した際は、相続により不動産の所有権を取得した方は、相続が開始した事、所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記手続きをしなければなりません。
遺言、遺贈により所有権を取得した者も含まれます。
期限内に相続登記を完了しない場合、罰金が過される可能性があります。
具体的には「10万円以下の過料」が課される可能性があります。
過料とは、罰金や科料とは違い、お金を取り立てられる金銭的な行政罰です。
犯罪ではないので、前科がつくことはありませんが、お金を払わなければいけません。
相続登記を出来ない方の対処法
有効な遺言が無い場合、相続登記手続きは、相続人全員が署名捺印をしたり、印鑑証明書を提出する等の関与する必要があります。
一部の相続人は手続きをする気があっても、話し合いがまとまらなかったり、連絡を取ることが出来ない方がいる場合は、手続きを進めることが出来ないことになります。
来年４月以降の相続登記義務化に伴い、このような事態を防ぐ為の対処法として、「相続人申告登記」というものが、新設されます。
不動産を相続した人が、「私が不動産の相続人です」と申し出て登記してもらうという制度です。
正式な相続登記ではないですが、とりあえず、過料を免れる為の制度であり、相続人申告登記の申請があると、登記官はその不動産の登記に申出人の氏名や住所などの情報を付記します。
その後、遺産分割協議などを行って相続人が確定したら、その日から3年以内に正式な相続登記（名義変更）をすれば相続人は義務を履行したことになります。
相続登記義務化の法改正に関する個人的な見解
相続登記は、早めにする方が好ましい
来年４月からの相続登記義務化により、相続登記をしなければ、過料が科されるようになりますが、この度の法改正に関わらず、相続登記を早めにするのが好ましいのは間違いありません。
不動産名義人に相続が発生しても、家族がそのまま住み続ける場合は、相続登記をしなくても困ることはありません。ただ、相続手続きをせずに放置している間に、相続人の方が亡くなり、更に相続が発生する事で、関与すべき人数が増えます。話し合いがまとまらなくなる事で、相続登記が出来なくなり、更に相続が発生する事で、実質、相続の話し合いをまとめることは不可能に近くなる場合もあると思います。相続が発生して、すぐに相続登記手続きをする必要はないかと思いますが、被相続人の相続財産に不動産がある場合は、少なくても誰が相続人であるかを把握する必要は有るかと思います。すぐに話し合いがまとまらないケースもあるかと思いますが、放置している間に更に相続が発生してしまうことを考えると、出来るだけ早めに話し合いをするのが好ましいと言えます。どうしても話し合いがまとまらなかったり、相続人と連絡を取ることが出来ない場合は、裁判手続きを利用する必要があるかもしれませんが、いずれにしても、早めに着手すべきと考えております。
相続した土地の国庫帰属制度の新設
２０２４年の相続登記義務化の法改正に先立ち、土地の国庫帰属制度が新設されました。
被相続人名義の不動産があり、相続登記をしなければならない事は把握しているものの、資産価値の無いものであったり、遠方に住んでいるので、相続人間で誰もいらないと思っている土地もあると思います。
そのような土地があることを想定した制度が、「相続した土地の国庫帰属制度」です。
制度を利用できるのが、相続か遺贈により取得した方に限られ、無担保である土地等の利用できる土地の種類に制限があるものの、該当する方は、検討の余地はあるかと思います。
来年の相続登記義務化の法改正と併せて、空き家や所有者不明土地の削減を目指す為の施策であると言えるでしょう。
相続登記義務化の法改正の関する個人的見解
相続登記義務化には賛否両論があるかもしれませんが、私の個人的な見解としては、相続登記の義務化は社会全体の利益になると考えています。相続登記手続きを義務的に行うことになる事で、煩わしく感じてしまう方もいるのは理解できますが、早めに手続きをすることで防げるトラブルがあったり、不動産市場にとっては、良い影響があると思います。
先ほど記載した通り、司法書士は、登記手続きの専門家です。
この度の法改正により、相続登記手続きの専門家である司法書士が、大きく貢献できる分野では無いかと感じております。これまで沢山の相続登記に関する手続きのお手伝いをしてきたので、当然ノウハウが溜まっており、相続登記手続きの事で困っている方のお力に、間違いなくなれます。
まとめ
はぎわら司法書士法人では、札幌市中央区にて、相続登記手続きに関するご相談をお待ちしております。
今年に入ってから、来年の相続登記義務化が近付いていることもあり、相続登記に関するご相談が増えております。
ご相談をお待ちしております。
よろしくお願い致します。
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このコラムを書いた人
はぎわら司法書士法人代表司法書士 萩原 耕平
資格
- 札幌司法書士会 札幌支部所属
- 札幌司法書士会 札幌支部 登録番号：745号
- 簡易訴訟代理関係業務認定：第943024号
メッセージ
札幌市内の司法書士事務所に勤務後、平成２６年２月、「萩原司法書士事務所」を開設、令和３年６月、「はぎわら司法書士法人」を設立。「人」が見える形での対応を心掛けております。
一期一会をとても大切にしており、デメリットも含めしっかり説明した上で、最適な選択肢を提案する事を約束致します。
フットワークが軽いことが自分の強みであると自負しており、気軽にご相談頂きたいですし、新しいことへの取り組みを厭わず、様々なことに挑戦していきたいです。
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学生時代、約１０年間、バスケットボールをしており、仲間の大切さ、目標を高く持つこと等の沢山の事を学びました。現在は、バスケットボールに対する恩返しをしたい思いもあり、地元のバスケットボールチーム「レバンガ北海道」のオフィシャルスポンサーをしております。
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